Devenir propriétaire en Suisse
En Suisse, le financement d’un achat immobilier est devenu relativement exigeant. En effet, la crise immobilière des années 90 a conduit les établissements bancaires helvétiques à augmenter les garanties demandées auprès de leurs clients. De façon générale, les banques prêtent à hauteur de 80% du prix de vente. La somme restante, ainsi que les frais d’acquisition, sont constitués par les fonds propres.
Fonds propres et deuxième pilier
Les fonds propres sont constitués par l’argent que vous avez à disposition ou dont vous pouvez disposer rapidement. Vos liquidités, vos comptes bancaires et vos livrets d’épargne sont les premières ressources disponibles. Les placements et titres cotés en bourse permettent également d’augmenter vos fonds propres, de même que le rachat de polices d’assurance-vie et le versement anticipé de vos avoirs du 2ème et/ou du 3ème pilier.
Pour encourager l’accès à la propriété, la législation suisse permet de retirer son deuxième pilier en vue d’un achat immobilier (versement anticipé du capital de prévoyance). Le montant minimal d’un versement anticipé est de 20’000.- CHF. Jusqu’à vos 50 ans, vous pouvez retirer au maximum le montant de votre avoir de libre passage.
Par contre, sachez qu’un versement anticipé constitue un revenu imposable et qu’il entraîne une réduction de vos rentes à l’âge de la retraite. Si vous souhaitez combler cette lacune de prévoyance, vous pouvez souscrire à une assurance privée (de 3ème pilier).
A noter que le montant retiré ne peut être utilisé que pour l’achat d’une résidence principale et n’assume en aucun cas les charges annexes, tels que les frais d’acquisition, de notaire et/ou d’entretien.
L’amortissement direct et indirect
Le procédé de l’amortissement direct, versé périodiquement et directement au créancier, diminue progressivement votre dette au fil des années et donc des intérêts débiteurs. Votre charge hypothécaire s’amenuise, mais votre charge fiscale augmente. En effet, les intérêts diminuant, votre revenu imposable augmente.
Avec l’amortissement indirect, vous renoncez au paiement direct effectué en diminution de la dette au profit d’un versement dans un produit de prévoyance du pilier 3A. Par conséquent et contrairement à l’amortissement direct, le solde de l’emprunt (dette hypothécaire) reste constant, ainsi que le montant des intérêts (sauf variation du taux). Vous constituez ainsi votre prévoyance et bénéficiez en outre de déductions fiscales.
Dans le cas de l’amortissement indirect, le cumul des sommes capitalisées, intérêts compris, permettra un remboursement partiel périodique (tous les cinq ans) ou de façon unique, au plus tard à 65 ans (64 ans pour les femmes).
Les avantages d’un remboursement différé de l’hypothèque:
• le capital de prévoyance reste placé, il continue de croître et reste non imposable.
• Les intérêts hypothécaires ainsi que les versements dans la police pilier 3a sont déductibles du revenu imposable dans la déclaration des impôts.
• La dette hypothécaire qui reste constante permet de réduire le capital imposable.
Si vous ne disposez pas de suffisamment de fonds propres en liquide, vous pouvez recourir à l’une des solutions suivantes:
• Prêt sur police et/ou sur titres
• Crédit familial à taux réduit
• Mise en gage de votre troisième pilier, (régulièrement utilisé comme garantie auprès des banques, il peut également servir à amortir votre prêt hypothécaire.)
Obligation de remboursement en cas de vente ou de location
Si les conditions pour le versement anticipé ne sont plus remplies (par exemple si vous vendez votre logement ou le mettez en location), les montants versés doivent être restitués à l’institution de prévoyance. Le remboursement du versement anticipé entraîne l’augmentation de vos prestations assurées.
Les impôts payés ne vous sont remboursés que sur demande et sans intérêts. Toutefois, vous ne pouvez pas déduire le montant du remboursement de votre revenu imposable
Les charges annexes
En devenant propriétaire, vous devrez assumer les charges annexes de votre logement, découlant de votre emprunt hypothécaire et de l’entretien de votre bien immobilier.
Idéalement, les dépenses courantes pour votre nouveau logement ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut. Ces frais englobent les intérêts pour les 1ère et 2ème hypothèques, les charges, ainsi que l’amortissement de la 2ème hypothèque.
Pour calculer votre budget de manière précise, les charges personnelles (leasing, crédit personnel, pension alimentaires, etc.) doivent être prises en compte.
Pour pouvoir continuer à assumer financièrement les charges liées à votre logement lorsque vous serez à la retraite, la 2ème hypothèque doit normalement être remboursée sur 30 ans, au plus tard à l’âge de 60 ans. Par ailleurs, les prêts hypothécaires amortis peuvent être de nouveau augmentés pour financer d’autres investissements importants (rénovation, transformation ou agrandissement).
L’amortissement permet également de vous garantir des prestations en cas d’invalidité, de décès, etc. Vous protégez votre famille d’éventuels préjudices financiers, tout en amortissant votre dette hypothécaire.
Les crédits
Le crédit de construction
Le crédit de construction est exclusivement destiné aux terrains à bâtir, aux nouvelles constructions et aux transformations ou rénovations. Une fois l’ensemble des travaux achevés, il faudra procéder à la consolidation, c’est-à-dire à la mutation de ce crédit de construction en crédit hypothécaire.
Le crédit hypothécaire
Un crédit hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou une assurance à une personne souhaitant acquérir un bien immobilier. En contrepartie, l’organisme qui finance l’opération se couvre contre le risque de non remboursement de son prêt en prenant l’immeuble en gage.
Les coûts d’un crédit hypothécaires sont les intérêts de la dette et l’amortissement du capital.
Sources : Banque Raiffeisen, BCV, Crédit Suisse, Suisse Hypothèque
