par Mistral | Jan 20, 2015 | Actualités
Si une entreprise générale a bien entendu des obligations contractuelles par rapport à ses clients (maître de l’ouvrage), elle a également une responsabilité morale vis-à-vis d’eux.
Acheter une villa sur plans, ce n’est pas comme acheter une machine à laver ou un téléviseur.
D’une part, il s’agit d’un processus beaucoup plus long se déroulant en plusieurs phases : premiers contacts, élaboration de devis, discussions par rapport aux plans, demande de financement auprès d’un établissement bancaire, étude des documents contractuels (contrat d’entreprise générale, conditions générales, descriptif de construction, etc.).
D’autre part, il s’agit d’un investissement financier extrêmement important. On ne parle pas de centaines ou de milliers de francs, comme lors de la plupart de nos achats habituels du quotidien, mais bien de centaines de milliers de francs. Un couple qui souhaite devenir propriétaire va ainsi devoir s’endetter sur un grand nombre d’années.
Beaucoup de personnes n’étant pas des spécialistes du domaine de la construction, la confiance envers l’entreprise générale va jouer un rôle primordial dans la prise de décision.
Être honnête tout en étant rentable.
L’entreprise générale doit à la fois tout mettre en œuvre pour satisfaire son client, et dans le même temps penser à sa rentabilité.
Il faut à tout prix éviter que le rêve ne se transforme en cauchemar pour une famille.
Or, afin de signer un contrat, un vendeur est parfois prêt à tout car il ne va raisonner qu’en pensant à son propre intérêt. Peu importe pour lui si le client n’a pas réalisé qu’il vient de signer un contrat avec de nombreux postes estimés, permettant ainsi à l’entreprise de facturer de nombreuses plus-values non-budgétées au maître de l’ouvrage pendant et à la fin de la construction (mettant par conséquent ce dernier dans une situation financière personnelle très délicate s’il n’a pas de réserves suffisantes).
Et pour gagner encore plus d’argent, une entreprise est prête à rogner sur la qualité des prestations fournies afin d’économiser partout où cela est possible (faible isolation du radier ou des murs, système de chauffage peu performant, finitions intérieures bon marché, etc.). Il arrive même que certaines entreprises générales (construisant des dizaines, voire des centaines de maisons par année en Suisse) sous-traitent un chantier à un autre constructeur, laissant ainsi libre cours à des dérives inquiétantes, comme par exemple des déchets enterrés dans le jardin afin de ne pas payer les frais y relatifs (si si, cela arrive).
C’est pour cela qu’il faut se méfier des prix attractifs à première vue. Cela cache la plupart du temps une qualité du produit discutable ou un suivi de chantier négligé. Il n’y a pas de miracle dans la construction : la qualité a un prix. Il ne viendrait à l’idée de personne de demander à un concessionnaire BMW pourquoi ses voitures sont plus chères que celles d’autres marques moins réputées.
Mistral Construction a fait un choix : être une entreprise à dimension humaine en construisant un nombre raisonnable de maisons par année, et ce afin de réaliser chaque projet avec tout le soin nécessaire (être disponible pour le client, suivre de façon sérieuse et régulière le chantier).
Et bien entendu continuer à livrer un produit de qualité, qui permettra au client de réaliser de conséquentes économies de chauffage et de vivre dans une villa confortable qui dure dans le temps.
Erwan Pennarun
par Mistral | Déc 12, 2014 | Actualités
Actuellement, moins d’un Suisse sur deux (aux alentours de 40 %) est propriétaire de son logement, ce qui représente le taux le plus bas d’Europe. Ce sont les pays de l’Est, comme la Roumanie (97%), la Lituanie (93%) et la Slovaquie (90%) par exemple, qui détiennent les pourcentages les plus élevées. Chez nos voisins, les taux de propriétaires sont les suivants : Italie 73%, France, 63%, Autriche 58%, Allemagne 53%.
Si propriété ne rime pas forcément avec bonne santé financière du pays, il est normal d’être surpris par de tels chiffres concernant la Suisse quand on sait que les Helvètes ont le 2ème meilleur pouvoir d’achat d’Europe (derrière le Liechenstein).
Une majorité de Suisses aimeraient bien évidemment accéder à la propriété, et ainsi ne plus payer des loyers (de plus en plus élevés) « dans le vide ». Il est en effet compréhensible de préférer rembourser chaque mois une hypothèque et des intérêts, plutôt que de verser un loyer à un tiers. Les recherches faites par l’EPFL (Ecole polytechnique fédérale de Lausanne) démontrent qu’il est plus avantageux d’être propriétaire de son logement, que locataire. En effet le propriétaire économise 5 à 10% sur vingt ans, à la seule condition qu’il occupe son logement pendant au moins trois ans. De plus, il y a toujours plus d’offre pour un acheteur que pour un locataire.
Alors dans ce cas, pourquoi il n’est pas aisé pour un citoyen de la Confédération Helvétique de devenir propriétaire de son chez-soi ?
Offre foncière faible et peu de terrains constructibles
Cette faiblesse de l’offre a pour conséquence de faire augmenter les prix. Ces dernières années, on a ainsi pu constater que les prix au m2 des terrains dans certaines régions avaient flambé.
Dans la plaine du Rhône (Valais), en 2009-2010, les parcelles s’achetaient dans la plupart des communes à des prix situés entre CHF 150.- et CHF 200.- le m2 (CHF 160.- à Saxon, CHF 180.- dans des villages comme Leytron, Ardon, St-Léonard). Cinq ans plus tard, on voit des prix affichés aux alentours de CHF 300.- le m2 dans ces mêmes communes. Ils atteignent même parfois plus de CHF 400.- au m2 à Conthey ou à Fully.
Le canton de Fribourg connaît lui aussi une trajectoire similaire, avec des terrains dont le prix a plus que doublé en quelques années, voire même triplé dans certains cas (les personnes travaillant sur Lausanne étendent un peu leur zone de recherche, ce qui a pour conséquence d’augmenter le prix des terrains en raison de la forte demande).
Dans les communes voisines de Lausanne, très recherchées, il devient de plus en plus difficile de faire construire sa villa quand on a un budget inférieur à CHF 1.2 million. Et même à ce prix là, il faut le plus souvent s’orienter vers de la mitoyenneté (ce qui permet de diminuer l’incidence du foncier). C’est à partir de CHF 1.5 million que la plupart des projets neufs d’habitations individuelles sont proposés.
C’est sur l’axe très prisé Genève-Lausanne, où les prix des parcelles sont compris entre CHF 800.- et CHF 1’600.- le m2 qu’on assiste parfois à un tassement des prix. Certains propriétaires acceptent même des offres « à la baisse », quand ils ont un besoin rapide de vendre ou que leur bien est depuis de longs mois sur le marché et qu’il peine à trouver preneur. Mais il existe encore un certains nombres d’endroits, lorsque les parcelles sont très bien situées (proche des transports, vue sur le lac, etc.), où il suffit de quelques jours/semaines pour qu’un acheteur fasse une offre au prix demandé.
La tendance est donc désormais, pour la classe moyenne, à l’achat de terrains ayant des surfaces plus petites, ce qui réduit l’incidence foncière; à la construction de villas mitoyennes/contigües; ou à l’achat d’appartements avec des surfaces habitables optimisées.
Il convient de rappeler qu’en Suisse, la PPE (propriété par étage) a été interdite entre 1912 et 1965, ce qui explique aussi en partie le nombre peu élevé de propriétaire dans le pays, et le fait que le nombre d’anciens logements mis ou remis sur le marché limite l’offre.
La classe aisée, qui conserve un pouvoir d’achat élevé, continue de préférer des parcelles avec une certaine surface. Tout en sachant en plus que dans certaines communes, la règlementation (indice de construction notamment) font que pour construire une grande villa il faut un nombre de m2 de terrain assez important.
Durcissement des conditions nécessaires pour obtenir un financement
Les deux principales conditions à réunir pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, sont les suivantes :
– 20 % de fonds propres;
– charge financière annuelle ne dépassant pas environ 33% (afin d’éviter qu’un ménage rencontre des difficultés à rembourser l’hypothèque et les intérêts notamment).
Depuis 2012, les 20% de fonds propres doivent au moins être constitués de 10% de liquidités en cash ne provenant pas du 2ème pilier (épargne obligatoire prélevée chaque mois sur les charges salariales et patronales). Un certain nombre de ménages rencontrent désormais des difficultés à réunir ces sommes : sur un bien à CHF 800’000.- par exemple, CHF 80’000.- minimum de liquidités en cash sont donc nécessaires. Quant au revenu brut annuel du ménage, il doit dans le cas présent être supérieur à CHF 139’000.-
Les taux d’intérêts sont encore très bas (inférieurs à 2% en septembre 2014), mais s’ils retrouvent dans quelques années leurs anciens niveaux (3.5% en 2008 par exemple), le chemin vers la propriété deviendra encore plus compliqué.
De leur côté, les banques doivent également faire face à certaines exigences (volant anticyclique relevé avec une augmentation de la couverture de fonds propres de leurs créances hypothécaires de 1 à 2%). Le Conseil Fédéral et la BNS (Banque Nationale Suisse) souhaitent protéger les établissements financiers d’une éventuelle forte baisse des prix.
Ce durcissement des conditions de financement entraîne un nombre de refus nettement plus important qu’il y a quelques années de la part des banques lorsqu’elles sont sollicitées par des clients désirant devenir propriétaires. Il y a 5 ans, quand un client disait à un constructeur ou à un promoteur qu’il avait pris sa décision et qu’il allait à la banque, il ne faisait pratiquement aucun doute que l’affaire allait se conclure. C’est loin d’être le cas depuis 2013.
Un avenir imprévisible
Comment le marché immobilier va-t-il évoluer ? Les prix vont-ils continuer d’augmenter ou au contraire assistera-t-on à une stabilisation voire une baisse des prix ? Les taux d’intérêts ont entamé un retour à la hausse, mais jusqu’où iront-ils ? Les conditions d’obtention d’un crédit se durciront-elles de nouveau (il a été récemment question par le Conseil Fédéral d’interdire tout recours au 2ème pilier…ce qui a provoqué un véritable tollé dans les milieux immobiliers) ? La classe moyenne pourra-t-elle encore devenir propriétaire ?
De nombreuses questions sont posées, et il serait bien présomptueux d’y répondre avec certitude.
Nous regretterions que l’accès à la propriété devienne réservé à une minorité de la population. S’il n’est pas souhaitable que des ménages soient victimes de surendettement et se retrouvent dans des situations difficiles, il n’est pas non plus opportun de durcir plus que de raison les conditions nécessaire pour accéder à ce rêve, partagé par de nombreux Suisses, de devenir propriétaire de son logement.
Erwan Pennarun
Sources : Bilan, Confédération Suisse.
par Mistral | Oct 22, 2014 | Actualités
Nous vous présentons la dernière venue de la gamme Mistral (classée dans les modèles « Bungalow »).
Il s’agit d’une villa 4.5 pièces de plain-pied en « L », soit avec un toit à 2 pans, soit avec un toit à 4 pans.
Une terrasse couverte par le toit et située entre la cuisine et le living vous permettra de manger dehors.
Les plans sont prévus pour que cette maison soit excavée ou non.
En cas d’excavation, un deuxième salle d’eau est prévue en raison du déplacement du local technique au sous-sol.
Différentes options sont bien entendu envisageables : couvert à voiture, garage, etc.
D’importantes économies d’énergie seront réalisées, en raison de son excellente isolation, des panneaux solaires pour eau chaude, et de la ventilation mécanique contrôlée double-flux.
Rendez-vous sur la fiche complète de ce modèle.
par Mistral | Sep 18, 2014 | Actualités
Rencontre avec le tout premier client de Mistral, 5 ans plus tard!
En 2009, Mistral Construction voyait le jour! C’est dans une charmante bourgade fribourgeoise, à Remaufens, que cette entreprise générale de construction a réalisé l’une de ses premières villas, il y a de cela cinq ans. Premier client à avoir fait confiance au spécialiste de la construction clés en main, Paul-André Gérard a opté pour le modèle «Life 123», remplacé depuis par l’«Evolution 122», le modèle phare proposé par le géant allemand de la construction en ossature bois, Bien-Zenker.
Nous sommes allés voir la famille Gérard à leur domicile, dans leur villa Mistral, construite en août 2010. Des délais records ont été réalisés pour la pose et le montage de cette maison. En effet, le permis de construire a été accordé le 20 mai 2010, les travaux ont débuté le 7 juin 2010… Et la remise des clés a eu lieu le 21 août de la même année ! Alors que le délai contractuel annoncé par Mistral est en principe de six mois à partir de l’obtention du permis de construire.
La famille Gérard a ainsi pu emménager dans leur nouvelle maison pour la rentrée scolaire de leurs enfants. «C’est le seul stress dont je me souvienne», nous confie Paul-André, avant d’ajouter «je garde un très bon souvenir de cette construction». Paul-André s’étonne même de la propreté du chantier durant toute la période de construction. «Il y avait une benne, tout était dedans… Chaque personne savait exactement ce qu’elle avait à faire». C’est tout surpris que Paul-André se remémore la rapidité du montage: «On nous avait prévenu que ça allait aller vite, mais à ce point, je n’aurais jamais pensé!».
C’est à la suite d’une annonce sur Internet que Paul-André Gérard et Stefano Rugarli, l’administrateur de la société de construction, se sont rencontrés. Sur les deux parcelles disponibles, Paul-André a vite choisi celle sur laquelle il habiterait avec sa famille. Dès la première visite, il tout de suite dit que ça lui convenait et n’a porté aucune modification aux plans proposés par l’architecte.
Pionnier dans l’utilisation des énergies renouvelables, Mistral Construction attachait déjà une grande importance à l’économie d’énergie et posait ainsi ses premiers panneaux solaires en 2010, tandis que la ventilation mécanique contrôlée double flux était proposée dans les standards de base une année plus tard. Aujourd’hui, par l’isolation et l’utilisation des énergies renouvelables, les maisons Mistral peuvent être qualifiées de «basse consommation».
Mistral Construction fête ses 5 ans!
En cinq ans, son administrateur, Stefano Rugarli, a développé cette société de construction générale au gré des vents, souvent favorables, parfois farceurs. Ainsi, malgré le durcissement des octrois de crédits bancaires, la nouvelle répartition des 20 % de fonds propres avec une partie de la LPP seulement, ainsi que la votation de la LAT, Mistral Construction a poursuivi son développement dans toute la Suisse romande, avec optimisme et professionnalisme.
Aujourd’hui, l’entreprise se targue de compter parmi les constructeurs les plus humains, attachant une importance primordiale aux contacts clientèles et à la satisfaction de chaque futur propriétaire.
par Mistral | Sep 3, 2014 | Actualités
Dans le courant du mois de juillet, la barre des 70’000 visites a été franchie pour le site Mistral Construction !
Lancé le 15 janvier 2010, notre site internet a connu une forte progression du nombre de visites en mars 2013 avec la version 2 (beaucoup plus agréable à consulter et surtout plus rapide).
Durant ces 4 années et demi, ce sont plus de 600’000 pages qui ont été consultées sur www.mistral-construction.ch !
Autre statistique positive : chaque mois nous enregistrons environ 65% de nouvelles visites, ce qui atteste d’un excellent référencement sur les différents moteurs de recherche.
Nous remercions à travers ces quelques lignes tous nos visiteurs, et espérons que vous passez un agréable moment en consultant les photos de nos villas, nos projets disponibles, nos actualités, ainsi que les autres rubriques disponibles.
par Mistral | Août 28, 2014 | Actualités
Dans le courant du mois de juin 2014, juste avant le début officiel de l’été, nous avons remis les clés d’une nouvelle villa Mistral Construction dans le canton de Vaud, à proximité de Lausanne.
Il s’agit du modèle « Concept-M 163 » qui a été agrandi (3 rasters), modifié (toit à 4 pans notamment, au lieu du toit à 2 pans prévu initialement) et comprenant l’option « oriel d’angle avec balcon ».
Un sous-sol complet a été construit, avec un espace de circulation, un local technique et 3 pièces.
L’aménagement intérieur du rez-de-chaussée et de l’étage est le suivant : une grande cuisine ouverte avec cellier, un spacieux séjour/salle à manger, 1 bureau, 3 chambres, 3 salles d’eau, un dressing, un réduit, un balcon, un local technique et 3 pièces dans la cave.
Grâce à son excellente isolation et à son système de chauffage (ventilation mécanique contrôlée double-flux et panneaux solaires), cette maison permet de réaliser d’importantes économies d’énergie.
Toute l’équipe de Mistral est heureuse d’avoir réalisé cette maison et nous souhaitons aux nouveaux propriétaires le meilleur pour la suite.
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- Villa Lausanne – façade
