Un projet de construction, tout comme l’acquisition d’un bien immobilier existant, implique un endettement important pour la plupart des familles décidant de franchir le pas.
Diverses formes d’hypothèques ou de crédits leur seront proposées, plusieurs avis différents et parfois contradictoires leur seront donnés… Dans cette jungle d’informations et de propositions, il devient vite difficile de s’y retrouver sans quelques connaissances du sujet. Ajoutons à cela que c’est souvent le projet d’une vie et les moyens financiers qui vont avec qui est en jeu, et le stress de trouver LA solution s’accroit…
Par quoi commencer ?
Une fois que vos critères sont établis (zone géographique, besoin en surface habitable, pièces souhaitées,…) ou que vous trouvez un projet qui correspond à vos désirs, la première étape est de déterminer le budget que vous pourrez consacrer à votre futur logement.
Lors d’un rendez-vous, votre banquier vous donnera un premier estimatif basé sur vos gains et votre fortune. Il aura pour cela besoin de vos certificats de salaires, déclarations d’impôts et preuve des fonds propres s’ils ne sont pas dans sa banque.
Au-delà des calculs, vous devrez aussi décider de la part de votre revenu que vous êtes en mesure – et que vous avez envie – d’investir dans votre logement.
Maintenant, vous savez dans quelles limites de prix vous pouvez chercher votre bien.
Attention cependant, à son prix d’achat viendront s’ajouter divers frais (frais de notaire, inscription au registre foncier, droits de mutation), de l’ordre de 3% à 5% de sa valeur (ces montants variant d’un canton à l’autre). Ces frais ne sont pas compris dans le calcul du financement. Il est de ce fait important d’en tenir compte dès le départ afin de prévoir des fonds supplémentaires pour les couvrir.
Je désire aller de l’avant…
Voilà, vous avez trouvé ou élaboré un projet qui vous convient et qui correspond à votre budget selon ce premier estimatif. Maintenant, il faut que la banque accepte de vous accorder un crédit. En effet, ce n’est pas parce que le coût de votre projet entre dans la fourchette de prix qu’elle vous avait donné que le crédit sera accepté.
Votre demande de crédit devrait être transmise à votre banque avec un dossier détaillé et bien préparé. En effet, des documents complets et d’actualité peuvent influencer positivement la décision. L’idéal est donc d’apporter le dossier du bien souhaité avec sa surface, le descriptif de la construction, ses plans, un exemple de contrat de vente de l’entreprise, un plan cadastral et l’extrait du registre foncier, ainsi qu’un devis de l’entreprise et ce qu’il faut prévoir comme frais éventuels supplémentaires. Ces documents rendront ainsi votre demande concrète.
Les banques analyseront votre demande du point de vue de la qualité du bien et de votre solvabilité. Selon leur appréciation, le taux d’intérêt ainsi que les conditions du prêt seront différentes. Par exemple, en cas de jugement favorable, vos conditions seront meilleures qu’en cas d’appréciation médiocre.
Il est conseillé de faire votre demande à plusieurs banques afin de recevoir différents avis sur votre projet et différentes propositions de financement en vue de choisir ce qui vous convient le mieux.
En effet, l’estimation exacte de la valeur d’un bien immobilier est une procédure compliquée et il peut exister des écarts importants entre la valeur donnée par l’organisme financier et la valeur réelle. Suite aux pertes importantes enregistré
es dans les années 90, les banques sont prudentes et font désormais un estimatif strict de chaque bien afin d’éviter de nouveaux dommages. C’est également pourquoi si selon leur estimation votre bien ou le terrain vaut moins que la réalité, vous serez tenus d’apporter vous-même la différence.
Quelle est ma part du financement à apporter ?
20% de la valeur du bien devra être apporté par vos fonds propres sous forme d’espèces venant de comptes épargne, de dépôts sur des comptes courants, d’avance ou de crédit fait par des proches, ou par des avoirs du 2e ou 3e pilier.
Il est possible d’utiliser le capital du 2e pilier pour le financement de sa résidence principale depuis 1995 grâce à l’ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement.
Le crédit de construction
Il est exclusivement destiné aux terrains à bâtir ou aux projets de constructions ou de rénovations. Le montant minimal est fixé à CHF 25’000.- mais il ne pourra excéder 80% de la valeur vénale calculée dans le cadre d’immeubles d’habitation utilisés pour vous-même. Ce plafond peut différer en fonction du bien immobilier.
Sur une base de compte courant, le montant du crédit augmente suivant la progression des travaux, vous permettant ainsi de régler les factures des artisans ou les échéances des paiements de l’entreprise générale au fur et à mesure de leur émission. De plus, vous profitez d’un avantage optimal en ne payant des intérêts que sur le montant du crédit utilisé. Le taux d’intérêt est variable. Selon l’usage suisse, la charge de ces intérêts est prélevée quatre fois par an: au 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. Cette charge est composée des intérêts intercalaires (intérêts sur la dette) et des commissions pour la gestion du crédit. Ainsi, si votre chantier se déroule rapidement ces charges seront prélevées moins souvent faisant ainsi baisser vos frais.
Le crédit de construction est créé pour la durée du projet de construction. Pendant le contrat ou à son échéance vous pourrez le convertir partiellement ou totalement en prêt hypothécaire. Cette action est appelée consolidation. Dans le cas d’une consolidation totale, la banque libère votre emprunt à la fin du chantier et le converti en crédit hypothécaire. En cas de consolidation partielle, à chaque échéance se crée un crédit hypothécaire.
Le prêt hypothécaire
Destiné au financement immobilier, c’est un prêt à long terme effectué par la banque. Il peut être octroyé jusqu’à hauteur de 80% de la valeur de l’immeuble, divisé en deux parties : le 1er rang, correspondant à environ 2/3 de la valeur vénale du bien et le 2e rang qui est de maximum 15%. Le 2e rang devra être remboursé au plus tard à l’âge de la retraite et sur une durée maximale de 20 ans. L’hypothèque sera ainsi amortie pour ne plus représenter que 2/3 de la valeur vénale du bien. Vous pourrez également choisir de l’amortir de façon plus importante. Vos charges seront les intérêts de la dette et d’autre part l’amortissement du prêt.
Le bien immobilier sera pour la banque la garantie de remboursement du prêt immobilier. Il sera ainsi établi une cédule hypothécaire ou une hypothèque qui seront inscrites au registre foncier avec acte chez le notaire. La garantie représentée par l’hypothèque diminuera au fur et à mesure des remboursements, celle de la cédule hypothécaire restera la même. Ainsi, elle pourra par la suite être utilisée pour des travaux futurs sur la maison.
Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, vous devrez décider de plusieurs points avec votre banque :
- Le modèle hypothécaire : les hypothèques peuvent être à taux variable ou fixe ou basées sur le marché monétaire. L’hypothèque à taux variable a une durée illimitée et sa résiliation est possible à tout moment en respectant le délai prévu. Un taux variable engendre cependant un risque plus élevé. A taux fixe, le risque est faible. Sa durée est fixe (de 1 à 10 ans) avec pénalité en cas de résiliation. Il n’y a aucun besoin de s’en soucier jusqu’à environ 6 mois avant l’échéance. L’hypothèque Libor a elle aussi un taux variable selon le taux LIBOR (London Interbank Offered Rate) pour un risque moyen. A chaque échéance (tous les 1 à 12 mois selon votre contrat), son taux est adapté au marché. Sa durée est fixe (de 2 à 6 ans) avec pénalité en cas de résiliation sauf si c’est dans le cas d’un échange avec un autre produit de la même banque.
Ce choix dépendra de votre situation personnelle et financière, du type de bien ainsi que de l’appréciation de l’évolution future des taux d’intérêt. Selon la sécurité ou la liberté dont vous avez besoin, d’un budget rigoureux ou qui peut subir des fluctuations, chaque modèle a ses avantages et inconvénients. C’est pourquoi trouver une personne qui pourra vous détailler de manière compétente ces options est important avant de signer un contrat. L’idéal serait de choisir divers modèles pour chaque partie de l’hypothèque mais surtout de choisir des durées d’échéances différentes.
- Le genre d’amortissement : direct ou indirect, il peut avoir une grande incidence sur vos impôts. L’idéal est donc de s’entretenir avec un spécialiste. L’amortissement direct consiste à rembourser un certain montant périodiquement. La dette hypothécaire diminue ainsi constamment et en même temps qu’elle, les charges que représentent les intérêts. Cependant, il ne faut pas perdre de vue qu’avec la diminution des charges les déductions des intérêts sur les impôts diminuent également. L’amortissement indirect quant à lui ne rembourse pas directement l’hypothèque. Les amortissements sont épargnés séparément sous la forme de cotisations d’assurance ou de placement (par exemple sous forme de 3e pilier). La dette subsiste ainsi durant toute la durée contractuelle et peut être déduite pour les impôts. Cependant, la charge des intérêts ne diminuera pas. L’idéal serait de choisir cette forme de remboursement lorsque les rendements de ces placements sont plus élevés que les charges des intérêts hypothécaires (avantage fiscal compris).
Dans le cadre d’un versement sous forme de 3e pilier, les avoirs pourront être consacrés ultérieurement à l’amortissement mais également aux rénovations du bien.
Cependant, en amont de ces choix il conviendra d’avoir comparé les offres des différents établissements financiers en se basant toujours sur le même modèle d’hypothèque. Ce, afin de choisir la proposition vous convenant le mieux et les conditions vous permettant d’économiser de l’argent sur le financement. Pour cela, la concurrence entre banques jouera son rôle mais également celle banque-assurance dont on peut retenir deux points :
- Sur le long terme les taux d’intérêts proposés par les assureurs sont souvent meilleurs que ceux des banques.
- Les assurances ont des critères d’acceptation du bien souvent plus stricts que les banques.
Et la suite ?
Au plus tard à l’expiration de l’hypothèque, il faudra la remplacer par une nouvelle. Mieux vaut s’y préparer à l’avance et discuter avec son banquier des nouvelles possibilités, en vue d’avoir les meilleurs conseils pour prendre cette nouvelle décision qui peut être basée sur un autre modèle d’hypothèque que la précédente.
En résumé
Les conditions financières de base sont d’apporter 20% de fonds propres, dont minimum 10% de fond propre réel (argent sur compte, titres, 3e pilier, prêt ou avance sur héritage). Le 10% restant peut être financé par la caisse de pension.
Pour les autres 80%, ce sera sous forme de crédit. Afin qu’il puisse être supportable, le coût annuel du logement ne devra pas être supérieur à 33% du revenu annuel.
Exemple :
| Prix d’achat du bien immobilier | 700’000.- |
| Hypothèque (soit 80% du prix d’achat) | 560’000.- |
| Intérêts à 5% * | 28’000.- |
| Amortissement (1% de l’hypothèque) | 5’600.- |
| Frais annexes (1% du prix d’achat) ** | 7’000.- |
| Somme des charges | 40’600.- |
| Revenu annuel minimum (charges à 33%) | 125’000.- |
* taux moyen sur lequel les banques se basent généralement
** calculé sur une moyenne pour prévoir les réparations et autres frais sur le bien immobilier
Attention, sachant que les taux d’intérêts sont actuellement bas, il vaut veiller à pouvoir d’être capable de supporter une charge d’intérêt un peu plus élevée que celle actuelle et à profiter de cette période pour mettre l’argent économisé grâce à ces taux bas de côté en prévoyance du cas où les taux futurs viendraient à augmenter.
Sources :
Précis de Suisse Hypothèque
Construire avec succès, ECAB
hypotheques.homegate.ch/conseils
Delphine Bec